В первом квартале 2025 года ипотечный рынок Казахстана продемонстрировал снижение активности после значительного роста в прошлом году. По данным аналитического центра АФК, объём новых ипотечных займов за январь–март составил 390 млрд тенге, что на 5,7% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, передает El.kz со ссылкой на АФК.

Основным фактором снижения стала уменьшившаяся выдача займов со стороны Отбасы банка — на 10,4%, до 225,2 млрд тенге. Причиной этому послужила задержка с выплатой государственной премии по жилищно-сберегательным вкладам, из-за чего многие клиенты начали подавать заявки лишь ближе к концу квартала.

На фоне временного снижения активности государственного банка увеличилась доля рыночных ипотечных программ, предлагаемых банками второго уровня. По итогам квартала они заняли 36% рынка новых ипотек — это рекордный показатель за последние восемь лет. Однако аналитики отмечают, что этот рост имеет временный характер: после восстановления активности Отбасы банка ожидается возвращение прежнего баланса, при этом высокие процентные ставки продолжат сдерживать спрос на рыночные кредиты до конца года.

Одобрение ипотечных заявок также снизилось — с 31% до 24%. Это ниже среднего уровня по розничному кредитованию и связано с ростом доли обращений по рыночным продуктам, где требования к заёмщикам более жёсткие. Параллельно произошло сокращение заявок на льготные программы из-за задержек в выплатах госпремий.

Среди банков по приросту ипотечного портфеля лидируют Народный банк (+6,2%) и Банк ЦентрКредит (+2,0%), в то время как у Отбасы банка зафиксировано снижение на 0,5%. Качество портфеля в целом по рынку остаётся высоким — уровень просрочки составляет лишь 0,4%, чему способствует строгий отбор заёмщиков и значительные первоначальные взносы. Тем не менее у Отбасы банка наблюдается ухудшение показателя просрочки — с 1,7% до 2,3%, что связано с запретом на передачу проблемных долгов коллекторам.

На фоне роста цен на жильё и смещения фокуса в сторону заёмщиков с более высоким доходом увеличилась доля крупных займов. Это отражает усиливающийся интерес к рыночным программам среди обеспеченных клиентов. При этом соотношение ежемесячных платежей по ипотеке к средней заработной плате остаётся на приемлемом уровне — 36%, что значительно ниже порогового значения в 50%.

В целом, итоги первого квартала 2025 года показывают, что ипотечный рынок временно утратил роль одного из драйверов роста розничного кредитования. Причиной стал сдвиг сроков реализации господдержки, особенно в сегменте льготного кредитования через Отбасы банк. Однако важно отметить, что роль государства в формировании структуры и объёма ипотечного рынка остаётся ключевой. Программы с участием бюджета продолжают определять динамику спроса, а любые изменения в условиях их реализации быстро отражаются на поведении заёмщиков.

Высокая базовая ставка (16,5%), сохраняющаяся на фоне инфляционных рисков, по-прежнему оказывает давление на рынок. Она делает рыночную ипотеку малодоступной для широкого круга граждан, что усиливает зависимость от субсидированных продуктов. Одновременно рынок демонстрирует снижение зависимости от изъятий пенсионных накоплений из ЕНПФ: в первом квартале 2025 года не зафиксировано прямой связи между пенсионными изъятиями и активностью на рынке жилья. Однако эксперты подчёркивают необходимость обсуждения ограничений по изъятиям, чтобы сохранить пенсионную устойчивость в долгосрочной перспективе.

Ожидается, что во втором полугодии произойдёт частичное восстановление объёмов выдачи ипотечных займов благодаря активизации Отбасы банка и расширению программ господдержки. При этом структура рынка останется чувствительной к ставкам и параметрам программ, а спрос на рыночные кредиты будет ограничен. В условиях высокой стоимости заёмных ресурсов и ограниченного предложения доступного жилья в крупных городах банки и застройщики будут всё больше ориентироваться на заёмщиков с высоким уровнем дохода и развивать партнёрские схемы.

Таким образом, устойчивость ипотечного сегмента в ближайшей перспективе будет по-прежнему обеспечиваться государственными мерами поддержки. Рыночный же сегмент продолжит сталкиваться с ограничениями, связанными с высокой стоимостью кредитов, что сужает круг потенциальных заёмщиков и повышает значение стратегии адаптации к текущим условиям.

Напомним, экономист Галим Хусаинов в своём Telegram-канале прокомментировал появившиеся слухи о приостановке ипотечного кредитования казахстанскими банками.